主页 > 常见问题 >

时间:2021-01-26 17:06

  二、附录一:长期投资评估说明——广州市番禺嘉兴食品有限公司、佛山市南海种禽有限公司、广东广弘食品冷冻实业有限公司、广东广弘食品连锁有限公司、四川中江县广弘食品有限公司的资产清查核实及评估技术说明

  本册资产评估说明,仅供企业主管部门及财产评估主管部门审查《广东省广弘食品集团有限公司资产评估报告》和检查本评估机构工作之用,非法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给任何单位和个人,也不得见诸于公开媒体。

  经营范围:资产营运管理,投资基础上的经营管理,资产受托管理(以上事项国家有规定的从其规定)。

  广东省广弘资产经营有限公司成立于 2000 年 8 月,出资人为广东省人民政府,属国有独资企业,是广东省三大资产经营公司之一,属下拥有食品、医药、国际贸易、建筑房地产、教育发行和旅游酒店等产业。广弘公司目前致力发展食品、医药、有色金属三大成长性高、竞争力强、市场领域宽的支柱产业,并带动其他产业全面协调、多元发展。食品产业形成以食品冷藏加工、贸易、畜禽饲养、销售为主的大型产业链。食品业通过合作方式在四川省建立了冻肉加工货源基地,拥有华南地区最大的食品冷藏库,肉类冷冻食品在广东市场的占有率位居第一,进入全国 50 强。医药产业业务涵盖中西药批发、制药工业、医疗器械、连锁经营和医药进出口业务等,拥有广东省最广泛的市场营销网络,是全国最大的医药代理商之一。医药市场以广州国际医药港、麻章医药物流市场发展为重点,广州国际医药港已纳入广东省 “十一五”发展规划和建设中医药强省重点发展项目。有色金属产业大力开拓铜材、铁合金、锌锭、化工原料等原材料市场,通过与内地厂家合资、合作,在贵州、福建等省建立锌、铝、铜、铁合金生产加工基地,迅速成长为在行业有一定影响力的较大型贸易集团。秉承“团结创新、坚忍不拔、勇争一流”的企业精神,广弘公司将努力创建为体制先进、机制灵活、管理高效、竞争力强的大型商贸集团。

  经营范围:自营和代理各类商品和技术的进出口业务(按本公司有效证书经营);国内贸易(法律、法规禁止或限制的商品除外);货物装卸,代办仓储;自有物业租赁及管理(限消防已验收合格的物业);农副产品收购(不含国家专营专控商品);食品冷藏及空调、冷藏设备的技术咨询;畜禽饲养及技术服务、农业种植(由分公司办照经营);商贸信息咨询。

  广东省广弘食品集团有限公司于 2002 年 9 月成立。公司注册时的股东人数为 1 人

  (全部为法人)。广东省广弘资产经营有限公司出资1000万,占总出资额的100%。见表

  ②、2004年11月,根据广东省广弘食品集团有限公司修改公司章程的规定,申请增加注册资本人民币贰仟万元,变更后注册资本累计为人民币叁仟万元。其中。广东省广弘资产经营有限公司出资2700万,占总出资额的90%;广东省畜禽生产发展有限公司出资300万,占总出资额的10%。(见表1-2)

  ③、根据广东省广弘资产经营有限公司、广东省畜禽生产发展有限公司董事会决议及广东省畜禽生产发展有限公司与广东省广弘资产经营有限公司于 2007 年 9 月 10 日签订的《股权无偿划转协议书》,广东省畜禽生产发展有限公司将持有的广东省广弘食品集团有限公司 10%股权无偿转让予广东省广弘资产经营有限公司,协议约定,相关手续于

  本次资产评估是为广东省广弘资产经营有限公司拟对外进行股权投资事宜而涉及的广东省广弘食品集团有限公司全部股东权益在评估基准日时的市场公允价值提供参考依据。

  本次评估的范围是委托方指定用于本次评估目的而涉及的广弘食品集团的全部资产

  (包括流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、长期待摊费用和递延所得税借项等)及相关负债。

  长期投资账面价值 17,966,079.13 元,分别为番禺嘉兴食品有限公司 100%股权的投资款、广东广弘食品冷冻实业有限公司 80%股权的投资款、广东广弘食品连锁公司 90%股权的投资款、惠州市广丰农牧有限公司 14.22%股权的投资款及佛山市南海种禽有限公司

  无形资产账面价值 9,062,652.59 元,其中土地使用权取得成本摊销后余额

  长期待摊费用账面值 601,590.92 元,为广弘食品集团公司越秀城市广场办公楼装修工程摊销后余额;

  注:固定资产中部分科目在以新会计准则为基准的企业会计报表内作了分拆,本次表述内容以企业财务账册记载科目为准。

  以上纳入评估范围的资产、负债经深圳大华天诚会计师事务所审计,与委托评估时确定的资产范围一致。

  本次评估确定的基准日为2008年5月31日。资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

  1、本次评估范围内已取得产权资料的部分建筑物、土地已设定抵押。(详见附表)

  2、长期投资企业佛山市南海种禽有限公司及广东省食品企业集团公司于2003年与佛山市南海区国土资源局签订“联营种鸡场搬迁及经济补偿协议”,后者承诺对其进行异地安置及补偿,协议签订后佛山市南海区国土资源局已支付了部分补偿款,但截止至评估基准日,由于南海市政府补偿土地未能落实,其迁址后续工作并无实际进展。因为该企业所占有的山林地因上述事宜尚待与当地政府就搬迁补偿方案进一步落实确认,为切实保护各类投资者利益,根据《上市公司重大资产重组管理办法》的相关规定,我司要求纳入评估范围内该项土地及地上建筑物(房屋及构筑物)不作价值评估,并得到股权人广东省广弘资产经营有限公司确认。

  3、评估基准日时,本次评估范围内的房屋建筑物中 7 项临时建筑未办理正式产权证件,产权手续不完善,根据《上市公司重大资产重组管理办法》的相关规定,,我司要求纳入评估范围内的上述建筑物不作价值评估,并得到股权人广东省广弘资产经营有限公司确认。。

  本次资产清查内容包括:流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、长期待摊费用、递延所得税借项及相关负债。

  根据资产评估工作的需要,广弘食品集团专门组织资产清查组(主要由财务人员、仓库、房产和设备管理人员组成),对列入本次评估范围的资产进行了清查。在评估机构的协助下,填报了《资产清查明细表》。全部清查工作于2008年6月5 日完成。

  本次评估对广弘食品集团《关于进行资产评估有关事项的说明》中所确定的评估范围进行账务上的抽查复核,对存货进行合理抽查盘点、对建筑物和设备进行现场勘察、核对账内资产与现实实物是否相一致及对每项资产质量作出判断。具体的清查内容如下:

  其他应收款账面净值 25,750,728.62元,主要为业务人员备用金、关联单位代借款、垫款等;

  存货账面值 79,532,353.15元,包括原材料、在产品及库存商品;

  (二)长期投资账面价值 17,966,079.13 元,分别为番禺嘉兴食品有限公司 100%股权的投资款、广东广弘食品冷冻实业有限公司80%股权的投资款、广东广弘食品连锁公司

  90%股权的投资款、惠州市广丰农牧有限公司14.22%股权的投资款及佛山市南海种禽有限公司70%股权的投资款;

  (四)无形资产账面价值 9,062,652.59 元,其中土地使用权取得成本摊销后余额

  (五)长期待摊费用账面值 601,590.92 元,为广弘食品集团公司越秀城市广场办公楼装修工程摊销后余额;

  其他应付款 6,343,108.01元,内容为企业内部往来款及代垫款等;

  应交税费10,631,029.72元,内容为增值税、营业税、城建税、房产税、企业所得税和个人所得税等;

  注:固定资产中部分科目在以新会计准则为基准的企业会计报表内作了合并,本次表述内容以企业财务账册记载科目为准。

  存货包括原材料、在产品、库存商品。原材料存放于仓库,库存商品存放于1-4号冷库中,在产品存放于中山市南朗镇合外村租赁中山农牧有限公司肉猪饲养场地内。

  房屋建筑物类资产包括广弘食品集团的经营用房、办公楼,铁路、码头等辅助建筑设施共 29 项建筑物及 17 项构筑物,分别位于广州市荔湾区西村水厂路 5 号广弘食品集团贸易分公司内及下川岛。主要建筑物以钢筋混凝土结构及混合结构为主。

  设备资产除客梯、发电机、汽车、及部分空调电脑等设备外其他设备均存置于广州市荔湾区西村水厂路 5 号广弘食品集团贸易分公司内,主要包括:冷冻机器、发电机、电梯、叉车、汽车、空调及电脑等设备。

  座落于广州市荔湾区西村水厂路5号广弘食品集团贸易分公司内饮料大厦改造冷库工程。

  1、本次评估范围内已取得产权资料的部分建筑物、土地已设定抵押。(详见附表)

  2、长期投资企业佛山市南海种禽有限公司及广东省食品企业集团公司于 2003 年与佛山市南海区国土资源局签订“联营种鸡场搬迁及经济补偿协议”,后者承诺对其进行异地安置及补偿,协议签订后佛山市南海区国土资源局已支付了部分补偿款,但截止至评估基准日,由于南海市政府补偿土地未能落实,其迁址后续工作并无实际进展。本次评估考虑到佛山市南海种禽有限公司经营状况正常,以持续经营为前提对该项长期投资进行评估,但因为该企业所占有的山林地因上述事宜尚待与当地政府就搬迁补偿方案进一步落实确认,同时委托方聘请的国信联合律师事务所经调查后亦证实搬迁事宜尚待落实,并为此出具了法律意见书。为切实保护各类投资者利益,根据《上市公司重大资产重组管理办法》的相关规定, 资产占有方及广东省广弘食品集团有限公司要求纳入评估范围内该项土地及地上建筑物(房屋及构筑物)不作价值评估,并经委托方广东省广弘资产经营有限公司认可。

  3、评估基准日时,本次评估范围内的房屋建筑物中7项临时建筑未办理正式产权证件,产权手续不完善,为切实保护各类投资者利益,根据《上市公司重大资产重组管理办法》的相关规定,广东省广弘食品集团有限公司及资产占有方要求纳入评估范围内上述建筑物不作价值评估,并经委托方广东省广弘资产经营有限公司认可。

  货币资金账面值为 66,921,538.19元,其中:现金账面值为42,033.09 元,银行存款账面值为66,879,505.10 元。评估人员将现金清查明细表与现金日记账进行核对,并进行现金盘点,倒推至评估基准日时的库存数;银行存款清查明细表与日记账和银行存款对账单、余额调节表进行核对。经清查,账实相符,货币资金调整后账面值为

  应收账款账面值为 3,202,635.67 元,坏账准备账面值为 214,205.05 元,在清查核实中,评估人员对资产负债表、总账、明细账和企业填制的清查明细表进行核对,抽查凭证并抽取数额较大的单位进行发函询证,审查其金额、内容、数量、日期是否与账表相符。经清查核实,账款相符,应收账款调整后账面净值为2,988,430.62元。

  预付账款账面值为 2,461,618.75元,在清查核实中,评估人员对资产负债表、总账、明细账和企业填制的清查明细表进行核对,并抽查凭证审查其金额、内容、数量、日期是否与账表相符。经清查核实,账款相符,预付账款调整后账面值2,461,618.75元。

  其他应收款账面值为26,795,503.81元,坏账准备账面值为1,044,775.19元,在清查核实中,评估人员对资产负债表、总账、明细账和企业填制的清查明细表进行核对,并抽查凭证,审查其金额、内容、数量、日期是否与账表相符。经清查,对其他应收款进行红字调整,调整后账面净值为 25,750,728.62元。

  存货账面值为 79,532,353.15 元,包括原材料、在产品、库存商品。评估人员首先向财务人员了解存货的种类、核算方式以及有关的内部管理控制制度,然后进行账表、账账、账实核对,对存货进行合理抽查盘点,经清查核实,账实相符,存货调整后账面值为79,532,353.15元。

  长期投资账面价值 17,966,079.13 元,分别为番禺嘉兴食品有限公司 100%股权的投资款、广东广弘食品冷冻实业有限公司 80%股权的投资款、广东广弘食品连锁公司 90%股权的投资款、惠州市广丰农牧有限公司 14.22%股权的投资款及佛山市南海种禽有限公司

  70%股权的投资款。评估人员将资产清查明细表,与明细账、总账和资产负债表进行核对,抽查相关原始凭证,收集、整理、核实各项投资的协议及文件,经核实,账实相符,长期投资调整后账面值 17,966,079.13元。

  固定资产主要为建筑物、设备类资产、产畜及役畜类资产及在建工程,清查中,评估人员在企业有关人员配合下,根据企业提供的资产清查明细表,对评估范围内的固定资产账面价值及计提折旧进行了逐一清查核实和了解。

  本次评估,评估人员会同广弘食品集团有关人员,对照广弘食品集团提供的资产清查评估明细表进行资产清查核实。

  (1)根据广弘食品集团提供的建筑物清查评估明细表核实房屋坐落位置、房屋使用性质等,做到账表相符,同时关注房屋产权状况。

  (2)核查账实是否一致,在有关人员的陪同下,对房屋建筑物的使用功能、施工时间、实际用途、建筑结构、装饰、面积、使用完好状况,会同有关技术人员现场逐项调查核实。并作出勘察记录,对实地调查发现差异及时进行调整,做到账实相符。

  在清查核实设备过程中,首先请企业负责人介绍基本情况,然后审查各类设备清查评估明细表,通过查阅并获取重点设备购置发票及车辆行驶证等,进行产权关注,核实设备产权归属。

  根据广弘食品集团提供的设备类资产清查评估明细表,将明细表所列项目,与账、表及实物进行核对,并现场勘察设备的实际技术状况。向管理人员调查了解设备的使用、维护、修理、故障率情况,查看设备所处的状态。

  产畜及育畜类资产主要为种猪,在清查核实过程中,首先请企业负责人介绍基本情况,然后审查资产清查评估明细表,查阅并获取相关的购置发票,核实其价值构成的真实性。

  根据广弘食品集团提供的产畜类资产清查评估明细表,与账表、实物进行核对,核实其数量的准确性,并现场勘察其存栏状况及向相关人员了解饲养流程、淘汰率等。

  在建工程主要为未结算的建筑物改造工程,评估人员核查了有关付款凭证及工程进度,确定账实相符。

  无形资产账面价值 9,062,652.59元,为土地使用权及科纳电脑软件设计费摊销后余额。评估人员将清查评估明细表与明细账、总账、资产负债表进行核对,在账表相符的基础上,对无形资产的内容性质和摊销情况进行核实。经清查核实,账实相符,无形资产调整后账面值为 9,062,652.59元。

  长期待摊费用账面价值 601,590.92元,为广弘食品集团公司越秀城市广场办公楼装修工程摊销后余额。评估人员将清查评估明细表与明细账、总账、资产负债表进行核对,在账表相符的基础上,对长期待摊费用的内容性质、摊销情况、形成的合理、真实性、合法性进行核实。经清查核实,账实相符,长期待摊费用调整后账面值为 601,590.92

  递延所得税借项账面价值 314,745.06元,评估人员将清查评估明细表与明细账、总账、资产负债表进行核对,在账表相符的基础上,对递延税款的内容性质和计提情况进行核实。经清查核实,账实相符,递延所得税调整后账面值为 314,745.06元。

  短期借款账面值为 110,000,000.00 元,在清查过程中,评估人员对资产负债表、总账、明细账和清查明细表进行核对,收集借款合同和协议,并抽查凭证,核查利息计提和支付情况。经清查,账实相符,短期借款调整后账面值为110,000,000.00元。

  应付账款账面值为 18,471,418.04 元,在清查过程中,评估人员对资产负债表、总账、明细账和广弘食品集团填制的清查明细表进行核对, 并抽查凭证,审查其金额、内容、数量、日期是否与账本相符,对数额较大的款项,均通过发函形式进行询证。经清查核实,账款相符,应付账款调整后账面值为 18,471,418.04元。

  预收账款账面值为 42,226,872.81 元,内容为预收货款,在清查核实中,评估人员对资产负债表、总账、明细账和企业填制的清查明细表进行核对, 核实其发生原因。经清查核实,账款相符,预收账款调整后账面值为42,226,872.81元。

  其他应付款账面值为 6,343,108.01元,在清查过程中,评估人员对资产负债表、总账、明细账和企业填制的清查明细表进行核对, 并抽查凭证,审查其金额、内容、数量、日期是否与账本相符,对数额较大的款项,均通过发函形式进行询证。经清查,账款相符,调整后账面值为6,343,108.01元。

  应付职工薪酬账面值为 1,504,367.57元,根据企业提供的清查明细表,与明细账、总账和资产负债表进行核对,收集、整理、核实企业工资计提标准的文件,根据清查核实情况判断其真实性。经核实,账实相符,应付职工薪酬调整后账面值为 1,504,367.57

  应交税费账面值为 10,631,029.72 元,根据企业提供的清查明细表,与明细账、总账和资产负债表进行核对,评估人员审核了相关纳税申报资料、计税依据、完税凭证及相关会计账簿,以核实其基准日余额的正确性。经核实,账实相符,应交税费调整后账面值为10,631,029.72元。

  其他流动负债账面值为 1,100,000.00元,在清查过程中,评估人员对资产负债表、总账、明细账和清查明细表进行核对,收集专项款划拨凭据和文件,并抽查凭证,核查专项款划拨和支付情况。经清查,账实相符,其他流动负债调整后账面值为 1,100,000.00

  经过清查调整,广弘食品集团资产账面值为 272,720,482.11 元,调整后账面值为

  本次资产评估严格遵守国家关于资产评估的有关规定,按照国家财产评估主管机关规定的方法、标准及有关参数进行。主要依据的法律法规有:

  1、广东省广弘资产经营有限公司关于对外进行股权投资事宜的相关董事会决议及会议纪要;

  3、《资产评估操作规范意见(试行)》(中国资产评估协会中评协[1996]03号);

  4、《关于印发〈关于资产评估立项确认工作的暂行规定〉的通知》(财评字[1999]90

  5、《关于印发〈资产评估报告基本内容与格式暂行规定〉的通知》(财评字[1999]91

  6、《关于印发〈资产评估报告基本内容与格式的补充规定〉的通知》(财评字[1999]

  7、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号);

  11、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资发产权(2006)

  12、《关于企业国有产权转让有关事项的通知》(国资发产权(2006)306号);

  13、《企业国有产权转让管理暂行办法》(国务院国资委、财政部令第3号);

  18、国家经贸委《关于调整汽车报废标准的若干规定的通知》(国经贸资源[2000]

  19、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》(2001年1月1 日实行)。

  1、广弘食品集团提供的资产负债表、资产清查明细表及工程决算资料等其他文件资料;

  2、二○○六年版《广东省建筑工程综合定额》、《广东省装饰装修工程综合定额》、

  4、广州市《关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通知》[穗国房字

  清查调整后货币资金为现金和银行存款,调整后账面值为 66,921,538.19 元。评估时,对于货币资金中人民币部分,以清查核实后的账面值作为评估值。

  应根据每笔款项收回的可能性确定评估值。一般应从两个方面进行:一是清查核实

  应收账款数额;二是判断估计可能产生的坏账损失。确定应收账款评估值的基本公式为:

  a. 因债务人破产或死亡,以其破产财产或遗产清偿后,仍不能收回的应收款项;

  b. 因债务人逾期未履行偿债义务并且具有明显特征表明无法收回的应收款项。

  本次评估选用账龄分析法计算坏账风险损失,即按应收账款拖欠时间的长短,分析判断可收回的金额和坏账。

  评估人员通过清查核实,应收账款的账面原值是3,202,635.67元,没有发现已确定收不回的应收账款(即已确认坏账损失为零),而预计的坏账损失计算分析如下:

  经评估确认,评估基准日应收账款净额的评估值为人民币2,988,430.62元。

  评估基准日其他应收账款净额的评估值为人民币 25,750,728.62元

  预付账款调整后账面值为 2,461,618.75元,评估时以清查核实无误后的账面值作为评估值。

  广弘食品集团的存货包括原材料、在产品、库存商品。依据企业提供的存货明细表,对存货进行抽查核实后,采用成本法进行评估。

  原材料调整后账面值为821,975.45 元,内容主要为饲料、药品、劳保用品、备件材料等物资,考虑到企业的成本核算准确、可靠,且材料价格近期的变化幅度不大,故以清查核实后的账面值作为其评估值。

  在产品调整后账面值为3,479,405.03元,主要为保育中的乳苗、肉猪等,由于这些猪只产育周期不长,而且企业的成本核算准确、可靠,成本变化幅度不大,故以清查核实后的账面值作为其评估值。

  产成品调整后账面值为 75,230,972.67 元,内容主要为待售的各种冻品存货,基本属于能够正常销售的产品,由于该类商品周转速度快、利润率较低且企业成本核算准确可靠,从谨慎角度出发,库存商品以清查核实后的账面值作为其评估值。

  经营范围:加工销售广式腊肉、腊肠、肉干、肉脯;加工销售椰果;储存冷藏冷冻食品(《食品卫生许可证》有效期至2012年3月30日);加工脱衣后销售:鸡脚;收购、分装、销售:农副产品;仓储服务;国内贸易(国家专营专控商品除外);自营和代理各类商品和技术的进出口,但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外。

  经营范围:养殖、批发、零售:鸡苗,肉鸡;批发、零售:饲料,药械设备;物业出租。

  经营范围:货物装卸,代办货运手续;空调、冷藏设备的技术服务;食用菌种植、技术及相关的信息咨询;销售:百货,日用杂货,针纺织品,农副产品,冷冻食品,副食品(具体按本公司有效证书经营),食油制品,食品添加剂,五金、交电,化工产品,建筑材料,电子产品,工业生产资料(不含金、小轿车及危险化学品),仓储。

  经营范围:销售:冷冻食品、副食品、定型包装食品(凭卫生许可证经营)、农副产品、粮油制品,其他食品(烟酒限零售);国内贸易(法律、法规禁止或限制的商品除外)。

  流动负债账面值3,753,423.17元,内容包括应付账款468,317.59元,其他应付款

  经营范围:农作物种值,动物养殖,农业技术研究开发(不含生产),销售农副产品、日用百货、建筑材料、五金交电、食品、副食品、化工产品(有专项规定除外)(不含商场、仓库)。

  1、对广州市番禺嘉兴食品有限公司、佛山市南海种禽有限公司、广东广弘食品冷冻实业有限公司、广东广弘食品连锁有限公司四个控股公司的评估。

  先对各长期投资单位进行整体资产评估,确定评估基准日时的净资产值,再以广弘食品集团所占的股权比例,确定该项投资权益的价值。

  广弘食品集团占有该投资单位14.22%的股权,余下85.78%股权由委托方广弘资产经营公司拥有,由于广弘资产经营公司本次对外股权投资的整个项目中间接及直接包括了该单位全部股权,因此视同控股公司进行评估。先对投资单位进行整体资产评估,确定评估基准日时的净资产值,再以广弘食品集团所占的股权比例,确定该项投资权益的价值。

  1、经评估确认,嘉兴公司评估基准日时的总资产评估值为 46,923,904.46 元,负债的评估值为 32,939,354.33 元,净资产评估值为 13,984,550.13 元(评估过程详见附录一)。广弘食品集团所占的股权比例为 100%,则该项投资权益的评估值为

  2、经评估确认,南海种禽公司评估基准日时的总资产评估值为50,708,873.28元,负债的评估值为 21,327,900.21 元,净资产评估值为 29,380,973.07 元(评估过程详见附录二)。广弘食品集团所占的股权比例为 70%,则该项投资权益的评估值为

  3、经评估确认,冷冻实业公司评估基准日时的总资产评估值为50,944,943.64元,负债的评估值为41,629,759.18元,净资产评估值为9,315,184.46元(评估过程详见附录三)。广弘食品集团所占的股权比例为80%,则该项投资权益的评估值为7,452,147.57

  4、经评估确认,连锁公司评估基准日时的总资产评估值为5,435,193.50元,负债的评估值为3,753,423.17元,净资产评估值为1,681,770.33元(评估过程详见附录四)。广弘食品集团所占的股权比例为90%,则该项投资权益的评估值为1,513,593.30元。

  5、广丰农牧公司评估基准日时核实后资产负债表上总资产 13,154,597.31 元,负债5,228,987.19元,净资产7,925,610.12元,(评估过程详见惠州市广丰农牧有限公司评估报告)。广弘食品集团所占的股权比例为 14.22%,则该项投资权益的评估值为

  委估房屋建筑物共29项,主要下川观海楼、4号冷库、250000T冷库等,至评估基准日,房屋建筑物账面原值人民币61,308,787.58元,账面净值人民币52,095,877.56元。总建筑面积为82,950.18平方米。

  构筑物共17项,主要为铁路专线及码头、厂区内道路等,至评估基准日,构筑物账面原值人民币10,188,827.28元,账面净值人民币8,763,233.31元。

  5537290号等);部分次要辅助建筑物评估基准日时尚未办理相关权属手续,本次委托方及资产占有方根据《上市公司重大资产重组管理办法》的相关规定,要求不作价值评估。

  委估房屋建筑物共29项及构筑物17项,主要下川观海楼、4号冷库、250000T冷库等。主要房屋建筑物概况为:

  250000T 冷库分为 3 号冷库和 4 号冷库,其中 3 号冷库总建筑面积 16,442.03 平方米,为钢筋混凝土结构8-1/3层工业用途房屋建筑物,房屋建成时间为1981年,外墙采用水刷石外墙,钢架窗,设有工业用升降梯,内部采用冷冻保温措施;其中 4 号冷库总建筑面积 36,582.08 平方米,为钢筋混凝土结构 7 层工业用途房屋建筑物,房屋建成时间为 1958/1961 年,外墙采用水刷石外墙,铝合金窗,设有工业用升降梯,内部采用冷冻保温措施,曾于2006年进行更新改造。

  3、4号冷库评估基准日时建筑结构完好,未发现承重结构出现失衡裂缝,基础也未出现不均匀沉降,间隔墙保持完好,附属设施(上水、下水、电力)较为陈旧。

  自编7栋建筑面积4,736.34平方米,为钢筋混凝土结构6层工业用途房屋建筑物,房屋建成时间为1991年,外墙采用水刷石外墙,钢架窗,设有工业用升降梯,内部采用冷冻保温措施。

  自编7栋评估基准日时建筑结构完好,未发现承重结构出现失衡裂缝,基础也未出现不均匀沉降,间隔墙保持完好,附属设施(上水、下水、电力)较为陈旧。

  自编37栋总建筑面积2,929.40平方米,为钢筋混凝土结构6层工业用途房屋建筑物,房屋建成时间为1984年,外墙采用水刷石外墙,茶色玻璃铝合金窗,证载用途1~3

  层为仓库,4~5层为住宅,6层为礼堂,设有升降梯,内部采用一般装修,目前该建筑物的实际用途为办公用途。

  自编 37 栋建筑结构完好,未发现承重结构出现失衡裂缝,基础也未出现不均匀沉降,间隔墙保持完好,附属设施(上水、下水、电力)较为陈旧

  被估对象房屋建筑物的建成年限,分别为 1958 年至 1999 年不等,建筑结构分为钢筋混凝土、轻钢排架、砖混结构。经评估人员现场勘察,钢筋混凝土框架、钢排架、砖混结构均无结构性损坏。

  钢筋混凝土结构房屋建筑物一般为独立柱基础、条形基础、桩基础,主体结构为钢筋混凝土梁、板、柱,外墙采用1、3/4标准墙,内墙主要为1、3/4、1/2砖墙,屋面为平屋顶,刚性防水,隔热层为陶粒砌块,地面一般为耐磨砖或水泥地面,部分为木地板,外墙为多为水刷石,上水一般镀锌管,下水为铸铁管,明管暗线照明。具有冷冻功能的房屋建筑物内部均设有保温措施。

  轻钢排架结构房屋建筑物一般为独立柱基础,主体结构为轻钢柱、轻钢屋架,外墙采用1、3/4标准墙或不设挡墙,屋面为坡屋顶,屋顶一般为塑料瓦、石棉瓦,地面一般水泥地面,一般为自然排水。

  砖混结构房屋一般为条形基础,外墙为 1、3/4 或 1/2 砖墙,内墙为 1、3/4 或 1/2

  砖墙,钢筋混凝土板,屋面多为预制混凝土桁架或木桁架坡屋顶,部分采用平屋顶,地面一般为混凝土地面,外墙石灰砂浆抹灰,上水一般为镀锌管,自然排水、铸铁管排水或自然排水。

  水厂路自编 5 号厂区地块属于珠江冲积地形,紧邻珠江,地下水埋深较浅,地基承载力较差。

  被估建筑物的勘察情况包括基础、结构、砖墙、门窗、屋面、地面、内外装修及其配套设施等。

  (2)主体结构:未发生梁柱板结构性失衡裂缝、混凝土剥落的现象;砖混结构不存在主体承重结构性裂缝。

  (4)门窗情况:钢混结构及砖混结构门窗情况一般,有一定程度的变形、翘裂、配件不全。

  对工业性建筑物采用重置成本法进行评估;对有收益且独自使用所占用的土地的,采用收益现值法进行评估;对市场上有类似房地产交易的,采用市场法进行评估。

  重置价值计算:根据建筑工程造价,前期费用及其它费用,资金成本等费用内容计算评估对象的重置全价。

  (1)、估价案例:建筑造价计算:采用预结算编制法,即根据建筑工程的原有工程量,进行调整,按照图纸、有关技术、造价资料及广东省现行定额(2006 年定额,2006

  年7月启用)重新编制结算的方法;当委托方无法提供相关工程预结算资料时,采用概算指标法,即利用以往评估类似工程造价,进行各项因素修正得出估价对象造价。

  (2)、案例以外的项目按类比法进行计算。类比法:一般评估对象以评估“案例”为参照物,在基础、墙体、檐高、屋面、装饰等要素方面加以对比,通过类比系数调整,确定单方建筑工程造价。

  (3)、确定评估对象的成新率,成新率的确定采用加权平均法计算,以现场勘察为主(60%),理论成新为辅(40%)。

  按照省 2006 年定额建筑造价的组成包括:a.实体项目费(直接费和管理费);b.价差(人工、材料、机械费价差);c.利润;d.措施项目费(技术措施费、其他措施费);e.其他项目费;f.行政事业性收费;g.税金。

  对于按照省 2006 年新定额编制竣工结算的项目,则取该结算工程造价为计算的工程造价。对于按照其他定额编制工程预算、结算资料的项目,则取原预算、结算文件的工程量,按照省2006年定额重新编制预结算,以确定工程造价。

  ①、首先选择具有代表性的建筑物按照规定的方法计算出案例建筑物的建安造价。

  ③、根据被估对象和案例建筑物比较,利用调整系数进行案例以外的每一评估对象的单方造价计算,这个方法称为“类比法”。

  前期费用及其它费用中,包括地方政府规定收取的建设费用和建设单位为建设工程投入的除建安造价以外的其它必需的费用两个部分。

  资金成本即建设期该工程发生的贷款利息,利息率按中国人民银行公布的评估基准日基本建设贷款利率计算。评估基准日利率分别为:

  土建及设备安装工程建设期根据工程规模、地区类别等因素按照《广东省建筑安装工程工期定额》(2006)确定,假设资金各年平均投入,计算公式

  重置单价=[单方建筑造价×(1+前期费率)+其他费/平方米]×(1+资金成本率)+开发利润

  另外,在委估房屋建筑物的确存在经济性、功能性贬值的情况下,适当考虑该因素的影响,从而在上述方法确定的综合成新率的基础上再减去经济性、功能性贬值率,最终确定成新率。

  上述委估项目的建筑安装造价包括土建工程(含基础、结构及装修)、给排水、电气(工业及民用配电线路、照明)以及消防喷淋等工程,不包括空调、变配电设备等属于设备的价值。

  建安造价的组成内容中已包括了实体项目费(含人工费、材料费、机械费、管理费)、措施项目费(含技术措施项目费、其它措施项目费)及施工单位收取的各类费用(含利润、行政事业性收费、税金等)。

  3号冷库(固定资产 —— 房屋建筑物清查评估明细表序号第13-8~13-16项 类别:单位建造房屋,钢筋混凝土结构)评估。

  3 号冷库总建筑面积 16,442.03 平方米,为钢筋混凝土结构 8-1/3 层工业用途房屋建筑物,房屋建成时间为1981年,外墙采用水刷石外墙,钢架窗,设有工业用升降梯,内部采用冷冻保温措施。

  由于委托方未能提供有相关详细项目结算书,同时未能提供相关的基建图纸,本次评估采用概算指标法确定土建部分的工程造价,同时考虑随时间变化人工、材料、机械台班价格的变化情况确定其土建工程单方造价。

  结合现行概预算定额“二○○六年版《广东省建筑工程综合定额》”和《二○○五年广州市广州地区建设工程技术经济指标》,确定类似工程土建造价指标为:XX 社科试验楼工程,为地上 7 层框架结构,建筑面积 26,599 ㎡,预应力管桩基础,高度首层 4.5

  米,二至七层3.9米,总高度27.9米,土建工程单方造价为921.44元/㎡(包含分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、堤围防护费与税金);确定类似安装工程的造价为:XX 水产市场,地下一层、地上五层,总高度 24.7 米,总建筑面积 37403 平方米,电气安装工程单方造价为 149.79 元/㎡,给排水安装工程单方造价为 41.4 元/㎡,消防工程 195.08 元/㎡,总的安装工程造价为 386.27 元/㎡(均包含分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、堤围防护费与税金);建筑物内冷库设施造价,参照类似工程,确定为450元/㎡。

  ①土建工程造价:类似工程承重要求低于估价对象,调增 20%;估价对象建造时间较久,建筑材料相对类似工程而言,各项指标较劣,调减10%;装饰工程不同,调减5%;估价对象与类似工程层数及层高基本相同,不进行调整;由于类似工程建成时间为2005

  年,考虑2005年至评估基准日时的建筑材料、机械台班价格、人工价格的变动情况,调增20%。则土建工程总造价调增幅度25%。土建工程造价为1150元/㎡。

  ②安装工程基本与类似工程相同,考虑安装材料不同,调减-20%(冷库设施除外),于类似工程建成时间为 2005 年,考虑 2005 年至评估基准日时的建筑材料、机械台班价格、人工价格的变动情况,调增15%。则安装工程调增幅度-5%。安装工程单方造价为370

  根据该地区地方政府所规定的各类建设取费及建设期建设单位所支付的其它费用。如下表所示:

  该冷库建成时间为 1981 年,至评估基准日已使用约 27 年,其为工业钢混建筑物,经济耐用年限为 50 年,尚余约 23 年;其所占用土地使用权为出让性质土地使用权,终止年限为2055年12月,尚余47.5年。经济耐用年限短于土地使用年限,故采用经济耐用剩余年限计算理论成新率:

  轨道年运输量及荷载:以2006 年为例,全年共卸火车卡3159 个,每个火车卡载重46 吨,自

  经现场勘察,钢轨无变形、裂缝,道床保持稳定、无失衡,有部分枕木出现腐朽现象,防爬器、连接件正常。

  铁路工程各分项工程主要包括挖填土工程、铺设新轨工程、面碴工程,各分项工程

  根据该地区地方政府所规定的各类建设取费及建设期建设单位所支付的其它费用。如下表所示:

  所谓收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价值的方法。

  假设估价对象在未来使用年限内,开始 m(m≤5)年有递增收入,m 年以后每年可获得稳定的年净收益,且每年的资本化率保持不变,则适用公式:

  以下川观海楼(固定资产—— 房屋建筑物清查评估明细表序号 1)为例进行说明。

  由于下川观海楼于2006 年 12 月租予他人经营,有较为客观的收益,因此本次评估对下川观海楼采用收益法进行评估。

  下川观海楼已办理房地产权证“粤房地证字C 5537290 号”,权属人为广东省广弘食品集团有限公司,房屋所有权来源于2003 年向广东省食品公司购买,具体位置位于台山市下川镇王府洲旅游区中心大道南侧51 号,为混合结构3 层房屋建筑物,建成时间为

  平方米,用途为商业服务业,使用权类型为转让,终止日期为2071 年4 月22 日。该房地产位于广东省著名的旅游风景区——下川岛旅游度假区的中心区域,周边多为商服房地产,区域配套齐全。

  观海楼东、西、北至度假屋,南对大海和沙滩,外墙采用仿石砖,内部由租赁人按照酒店用途进行装修,首层是大堂、二、三楼为客房,其中二层 5 间、三楼 13 间客房。

  根据委托方提供的有关房屋租赁合同,委托方与他人于2006 年 12 月签订租赁合同,将观海楼租予他人经营旅业、餐饮业经营,租赁期为 5 年。租金确定为2007 年4 万元,

  2008 年4.4 万元,2009 年为4.8 万元,2010 年为 5.2 万元,2011 年为 5.6 万元。该租金为纯租金(含税),其他一切维修费用及相关费用均由承租方自行负责,装修中凡镶嵌入墙体或固定的装修物归甲方所有,租赁期满后不得拆走,归委托方所有。

  (1)确定租金水平:由于周边多为整体出租,由于租赁不透明,难以进行横向对比,经向委托方了解,考虑到租赁双方无利害关系,本次评估认为租赁租金为客观租金。

  折现率为投资报酬率,将未来有限期的预期收益转化为现值,适用于有限期预期收

  其中无风险报酬率采用国家最新 3 年期国库券利率 5.74%,复式换算后为5.44%,风

  险调整值根据估价时市场经济环境对商旅物业的影响而定,同时考虑下川岛旅游度假区

  该类物业目前存在供大与求的现象,同时季节性显著,本次估价综合考虑租赁环境,确

  根据委托方提供的产权证,估价对象使用年限从 2001 年 4 月~2071 年 4 月,使用期

  70 年,用途为商业,不符合国家规定商业用地最高使用年限,本次评估按照40 年,即2001

  年4 月至2041 年4 月确定估价对象的法定使用年限,至评估基准日,已使用了7 年,尚余33 年,确定收益期为33 年

  ③与商业租赁经营的有关国家或地区现行法律、法规、政策以及社会环境没有重大变化;

  台山市房地产业出租所需要交纳的营业税及营业税附加等水平,还需缴纳维修费及财产保险费,其税费比例为租金额的 18.5%,具体如下:

  2011 年为 5.6 万元。该租金为纯租金(含税),其他一切维修费用及相关费用均由承租方自行负责。考虑到租赁期满后,装修水平提高,由委托方自行支配,假设2011 年后可以维持每年7.5 万收益到收益期满

  广弘食品集团有限公司(简称:广弘食品)是一家主要以食品贸易为主企业,本次指定评估范围包括广弘食品本部及广弘食品贸易分公司两部分设备,具体如下:

  (1)广弘食品本部:冷冻机器、发电机、电梯、叉车、汽车、空调及电脑等设备。

  广弘食品本部除客梯、发电机、汽车、及部分空调电脑等设备不在广州水厂路 5 号外,其余设备均在广州市荔湾区水厂路 5 号贸易分公司厂区内,根据评估人员现场勘察和对实物的清查核实,委估资产的实际数量与企业填报的基本相符,机器设备整体外观印象较旧。

  根据本次评估目的,按照持续使用原则,以市场价格为依据,采用重置成本法进行评估。

  机器设备的重置全价由设备购置费、运杂费、安装工程费、工程建设其它费用(包含资金成本)部分构成。

  设备购置价:通过向制造厂家询价、参照《2008机电产品报价手册》等价格资料确定。对少数未能查询到购置价的设备,采用同年代、同类别设备的价格变动率推算确定购置价。

  ③安装工程费,调查分析委估单位设备购置费用构成及安装合同,并参考近期同类设备安装调试价格后综合确定。

  工程建设其它费用主要由项目建设管理费、项目建设技术服务费、资金成本和其它费用等构成;其费用向有关企业询价,调查分析委估单位设备购置费用构成,并参考近期同类设备后工程建设其它费用综合确定,资金成本即贷款利率依据合理建设周期确定。

  非标准设备的重置全价根据:物价,工程造价,市场信息资料,设备尺寸规格和设备安装工程费和工程建设其它费用。

  根据当地汽车市场销售信息等近期车辆市场价格资料,确定运输车辆的现行含税购价,在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及广东省相关规定计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等,确定其重置全价,计算公式如下:

  对于购置时间较早,现市场上无相关型号但能使用的电子设备,参照二手设备市场价格确定其重置全价。

  对价值量较大,历史长或者经过较大改造的设备成新率,由评估人员根据设备原始制造质量、生产运行状况、利用程度、改造的成果、维护状况、外观和完整性,对各组成项进行技术鉴定,根据各项目的不同权重进行估算打分确定其成新率。

  对于运输车辆,根据国经贸经[1997]456号文《关于发布〈汽车报废标准〉的通知》及 2000 年 12 月 18 日国经贸资源[2000]1202 号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》的有关规定,按年限法或里程法确定成新率。

  必要时(如委估车辆属于老旧车型,曾发生过车祸等)对成新率进行适当的调整修正。

  对于购置时间较早,现市场上无相关型号但能使用的电子设备,参照二手设备市场价格确定其评估值。

  ①根据企业提供的机器设备评估明细表对设备实地进行勘察与核对,对企业提供的财产资料、有关凭证进行整理与补充搜集。

  ②在现场中,对评估范围内机器设备逐项、逐台进行评估详细察看。核对数量、型号规格,对设备的现状、日常维护保养情况作出详细的记录和鉴定,向车辆管理人员和驾驶员了解车况,协助企业有关人员填写重要设备鉴定表和车辆检查记录表,为确定设备成新率提供依据。

  ①在完成现场勘察、核实工作后,将收集到的有关数据资料进行筛选、分类、整理和分析。

  本机 1983 年大连出产,安装在水厂路 5 号冷冻机房内,设备编号 1#2#,外观旧,现场勘察时在正常工作,由冷库计算机集中监控系统(机器设备表-序号65)控制运转,为冷库提供冷源。

  根据委托方提供资料,查阅国内近期有关厂商同类设备有关资料及价格,经过产地来源及功能分析后,认为1-2#机购买价(基价)11.2万元/台。

  评估小组对该线的历史和现状进行了深入调查分析,除了听取专业工程师的介绍外,还深入现场对管理使用进行调查。参考有关资料数据,估计经济使用寿命 16 年。本机已使用约22年。确定压缩机的成新率是在现场勘察后,综合考虑了设备的主体结构状况、使用时间、运行状况(计算机根据冷库设定温度,自动控制压缩机运转,是间断工作。)对各组成项进行技术鉴定,根据各项目的不同权重进行打分,加权后的分值就是成新率。

  ☆ 冷库计算机集中监控系统,约在1994年由商业部设计院设计,武汉自动化成套所研

  制。设计有手动和自动 2 套监控方式,按设定温度对冷库温度自动控制,并以设定冷库

  温度计算机自动控制冷冻机房内所有 7 台机组实现(单台或多台)自动开(关)机,后

  根据委托方提供资料,查阅国内近期有关厂商同类系统有关资料及价格,经过产地

  来源及功能分析后,认为对生产过程进行实时监控的系统(含安装调试)价重置全价为

  评估小组对该系统的历史和现状进行了深入调查分析,除了听取专业人员介绍外,还深入现场对管理使用进行调查。本系统已使用14年,中间有进行技术改造,接近达到其经济使用寿命年限,由于在正常运转,按照有关规定其成新率不低于 15%。确定系统

  的成新率是在现场勘察后,综合考虑了系统的主体结构状况、使用时间、管理状况及制造质量后对各组成项进行技术鉴定,根据各项目的不同权重进行打分,加权后的分值就是成新率。

  经过评估测算,评估基准日时,设备重置价值为 8,201,900.00 元,评估净值为

  广弘食品中山分公司是以生猪饲养及销售为主,由于农牧养殖类的独特性质,繁育生产所用的种猪被纳入固定资产核算,本次指定评估范围具体如下:

  本次评估的种猪均圈养于中山市南朗镇合外村租赁中山农牧公司的生产场区内,根据评估人员现场勘察和对实物的清查核实,委估资产的实际数量与企业填报的基本相符,种猪饲养、防疫、保育等各方面程序规范,猪只形体、神态、活动能力良好,均属健康正常在育种猪。评估基准日产畜类资产面原值1,805,900.15元,净值1,805,900.15元。

  委估的种猪处于第一阶段,经过购入(或自育)、筛选、再培育、育成等步骤后转入种猪舍,成为配种猪只。

  本次评估种猪中的公猪以外购为主,母猪则外购及自育各占一定比例,外购种猪购入后需经过约 3 个月的再培育方能成为配种猪只,自育种猪则由幼猪开始经严格筛选培育方能育成。

  种猪舍布局合理,舍内喂饲设备、通风设备设计规范,采光、空气流动状况较好,

  企业有严格的猪只监护、防疫制度、质量控制制度,种猪育情良好,配种生产情况正常。

  根据本次评估目的,按照持续使用原则,以市场价格为依据,采用重置成本法进行评估。

  产畜类资产的重置全价由禽畜购置费、运杂费、再培育费部分构成,自育类种猪根据替代性原则参照外购类种的相关成本确定重置全价。

  种猪购置价:通过向相关供应农牧类商家询价及查阅企业近期购入同类品种的发票等价格资料确定。

  ③再培育费,调查分析委估单位相关再培育周期内发生成本费用构成后综合确定。

  采用年限法确定其成新率。其中:对公猪的经济使用寿命按正常授精配种年限计算,对母猪的经济使用寿命按平均正常产育胎龄计算,对超过正常授精年限或产育胎龄仍能正常产育的猪只以不低于15%计算成新率。公式如下:

  ①根据企业提供的种猪评估明细表对种猪实地进行勘察与核对,对企业提供的财产资料、有关凭证进行整理与补充搜集。

  ②在现场中,对评估范围内种猪逐项进行评估详细察看。核对数量、品种,对种猪的养育状况、日常饲养程序作出详细的记录和鉴定,为确定设备成新率提供依据。

  ①在完成现场勘察、核实工作后,将收集到的有关数据资料进行筛选、分类、整理和分析。

  功能:较常见品种,肥育期快,由于母性差、繁殖力一般,通常用于作父性种猪或养殖作肉猪销售。

  根据委托方提供资料,查阅国内近期有关商家同类资产有关资料及价格,经过产地来源及功能分析后,认为该品种成年种猪含税价为 4500 元/头(2007 年 9 月),根据广东统计局发布的食品价格环比统计信息,2007 年9 月至评估基准日食品价格指数为 110%,则至评估基准日该品种成年种猪含税价为4500*1.1=4950 元/头。

  经过评估测算,评估基准日时,畜产类资产重置价值为 3,612,039.64 元,评估净值为 1,694,189.64 元。

  在建工程为未结算的广弘食品集团公司贸易分公司饮料大厦改造冷库工程,调整后账面值为 339,489.00元。评估人员以实际付款进度确定评估值。

  广弘食品集团有限公司委托评估土地包括的位于广州市西村水厂路 5 号工业用途土地使用权及位于中山市坦洲镇十四村官围的土地,其中广州市西村水厂路 5 号工业用途土地使用权面积为 66528.98平方米,(水厂路地块总面积66528.98平方米,其中:工业性质用地 64704.1996 平方米,办公、综合等用途用地 1824.7834 平方米),性质为国家出让,用途是工业的土地使用权,土地使用者为广弘食品集团有限公司;中山市坦洲镇十四村官围工业用途土地使用权共分为5块,面积为133,542.90平方米,性质为国家出让,用途是工业的土地使用权,土地使用者为广弘食品集团有限公司

  (1)广州市西村水厂路5号工业用途土地使用权已办理房地产权证粤房地证字第C6364921等,注明土地使用权用途为工业,性质为出让,使用年限由2005年12月23

  日及2004年7月8日起50年,土地使用者为广东省广弘食品集团有限公司。注明土地使用权面积为66528.98平方米,西村水厂路5号自编8栋、自编28栋、29栋、自编31

  栋、自编37栋、自编38栋占地合计为 1824.7834平方米,由于上述土地价值已含在建筑物中评估,用总面积扣除上述土地面积后剩余面积为 64704.1996平方米。

  号、中府国用(2006)第330589号,注明土地使用权用途为工业,性质为出让,土地使用权终止日期为2042年3月26日,土地面积分别为23,333.70㎡、31,811.00㎡、31,810.60

  ㎡、23,253.90㎡、23,333.70㎡,土地使用权人为广弘食品集团有限公司。

  待估宗地的土地所有权属于国家。土地使用权为广弘食品集团有限公司以出让方式取得。

  至评估基准日,广州市西村水厂路 5 号宗地已完成宗地红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通讯)和宗地红线内场地平整及五通,宗地内已完成冷冻厂区生产建设工程,宗地上建有冷库、铁路、办公楼等建筑物;中山市坦洲镇十四村官围的土地使用权目前尚未开发,宗地红线外已形成五通,

  影响地价的区域因素主要指影响城镇内部区域之间地价水平的中心区区域位置、交通条件、基础设施水平、环境质量等。

  地理位置:荔湾,旧称“西关”, 位于广州市区西部,地处珠江东、北岸,辖区面积62.54平方公里,常住人口71万。

  交通设施:荔湾区北接火车站;南有人民桥、珠江隧道贯通珠江两岸;西边有珠江大桥连通南海、佛山;西南有京广铁路广州货运南站及广州港新风作业码头;107国道,广佛高速连接广深高速公路,直通香港;广州地铁Ⅰ号线及内环高架路纵贯全区,形成立体交通网络。

  服务设施情况:荔湾区是广州市商业、饮食服务业、娱乐业、金融业最为集中的繁华市区之一,区内服务设施齐全,服务网络完善,如历史悠久、商店林立的上下九路、第十甫路及著名的白天鹅宾馆、广州酒家、南方大厦、清平农贸市场、华林玉器墟等均就座落其中。

  工业运行情况:2007年工业总产值9870.57亿元,增长20.0%。全年实现工业增加值

  2600.22亿元,占全市GDP的比重为36.88%,增长17.0%,对全市经济增长的贡献率为43.0%。全年新增工业总产值1767.75亿元(与2006年快报数相比)。工业出口产品产值2091.21

  亿元,增长14.3%。全市工业产品销售率为98.5%,下降0.2个百分点。

  地理位置:坦洲镇位于珠江口西岸,地处中山市最南端,毗邻珠海经济特区,邻近香港、澳门,交通便利,基础设施完善。全镇总面积136平方公里,土地资源丰富,人口接近20万。全镇有耕地4万多亩,山地近3万亩,农产品和海鲜等物产丰富。

  交通设施:坦洲镇交通便利,地理位置优越。到广州、深圳只需要80分钟车程,到珠海、澳门10分钟便可到达。中山港、神湾港、珠海港、珠海机场、澳门国际机场分布在周边,半径100公里范围内还有广州、深圳、香港等多个国际机场。连接京珠高速公路的广东西部沿海高速公路2005年建成通车,并在中山火炬高新技术坦洲工业园附近留有出口;连接市区的中山市一级公路城桂路二期穿越坦洲;港珠澳大桥落脚珠海拱北,使坦洲与珠海、澳门、香港连为一体。

  工业发展情况:坦洲镇致力发展外向型工业,以建立高标准工业园区为招商引资平台,已建成颇具规模的第一、第二、第三工业园区。而规模最大,标准最高,环境最美的中山火炬高新技术坦洲工业园正在全面开发和建设中。第三工业区配套设施完善,设有海关办事处、出入境检验检疫办事处、动植物检验检疫办事处、港澳车辆查验场等机构和场所,实现EDI联网,为客商提供“一站式”的通关服务。2005年成立坦洲镇企业服务中心,整合部门职能,为客商提供“一条龙”服务。目前,已有来自日、美、法、意等国家和港澳台地区的250家外资企业在此投资创业,包括世界500 强的日本住友商事株式会社以及欣锠鞋业、小原光学、联邦制药等大型企业。涉及化工制药、纺织服装、皮革制品、电子配件、精密器械、五金、注塑、首饰等行业。2006年工业总产值120.6亿元。

  工业配套基础设施情况:坦洲镇拥有完善的城市基础设施和生活配套。近年来不断引进国际先进理念,依照国际先进标准开展城市规划建设,改变人居环境。城镇路网四通八达,50米宽的坦神路贯穿全镇,南坦路连接105国道。镇内供水、供电设施供应充足,有引进法国先进制水设备、日供水量24万立方米的自来水公司,水质达到欧共体饮用水标准;有三个11万伏变电站,一个22万伏变电站正在规划中,足以满足当前和今后工农业生产用电的需要。坦洲镇通讯设施达到世界先进水平,IDD电线多个城镇开通了直拨电线)宗地形状

  委估宗地形状为不规则多边形形状,地势平坦。四至为北、西至珠江,南至工厂,东至民居。

  委估宗地规划用途为工业用地,评估时根据其现状,估价设定用途为出让工业用地。

  待估宗地均已完成宗地红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通讯)和宗地红线内场地已平整及五通,宗地内皆已完成生产配套建设。

  委估宗地规划用途为工业用地,评估时根据其现状,估价设定用途为出让工业用地。

  待估宗地均已完成宗地红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通讯),宗地内尚未开发。周边土地有农用地(蕉地、鱼塘)、工业用地,北临环市东南路(宽

  20米,砼路面)、西、南临支路(宽12米,砼路面),距离市级商服中心(新香洲)约6公里,距离区级商服中心(前山)约2公里,距离中山石歧约60公里,距离坦洲镇政府约6~7公里,宗地周边分布有超级市场、信用社、卫生所、农贸市场等。

  1、合法原则。本次评估是以委托方提供的《房地产权证》、《国有土地使用证》及其它法律文件为依据、并充分考虑了广州市、中山市规划对土地用途、容积率等方面的限制,以此作为待估宗地的评估前提。

  2、替代原则。以最小的费用(或代价)换取最大的利益(或效用),是每一个经济主体的正常市场行为。在这一市场行为的作用下,同一市场内效用相同的价格将趋于一致,这一原理同样适用于地产市场。

  3、最有效使用原则。土地用途的多样性表明,不同的利用方式,可以为权利人带来不同的收益。土地价格应在合法使用的前提下,以该地块的效用得到最有效发挥为原则确定。本次评估对象的规划用途及最佳用途为工业用地。

  4、估价时点原则。由于社会经济的不断发展和城市土地政策等的变化,土地市场也在不断地发生变化,因而土地价格具有很强的时间性,即不同的估价时点,同一宗地所评估出的土地价格会呈现出较大的差异。因此,本次估价对土地市场状况及其宗地本身状况的界定,均以其在估价时点的状况为依据。

  5、预期收益原则。土地价格受预期收益的影响,这就要求评估人员不仅要了解土地市场过去和现在的收益状况,更要对所评估项目的未来进行市场分析和预测,要充分考虑到土地市场未来的收益变化对土地现实价格的影响。

  根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》),通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法(假设开发法)、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》,根据当地地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点及估价目的等,选择适当的估价方法。

  考虑到此次评估的宗地位于广州市荔湾区及中山市坦洲镇,据估价人员调查和现场查勘,区内类似工业用地市场交易较少,不适用采用市场比较法。经综合考虑,本次评估对上述土地使用权采用基准地价系数修正法及剩余法进行评估。

  所谓基准地价系数修正法,就是指在求取一宗待估宗地价格时,根据当地基准地价水平,参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表,根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等,确定修正系数,修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。根据《城镇土地估价规程》,其计算公式为:

  P=基准地价×(1+区域因素修正系数+个别因素修正系数)×容积率修正系数×使用年限修正系数×期日修正系数-开发程度扣减额

  根据《中山市国土资源局关于发布中山市2006 年度基准地价的通告》,2006 年中山市基准地价是指政府分别对各级均质地价区域内用地手续完备、税费齐全的商业、商住、住宅、工业用地,按照各用途土地的法定最高出让年期(商业40 年、商住 70 年、住宅

  70 年、工业 50 年),在设定的土地利用状况及土地开发程度下(五通一平)的评估的土地使用权平均价格。本次公告基准地价适用范围为中山市行政辖区。中山市区不同级别工业用地的基准地价摘要见下表。

  经向中山市国土局咨询,待估宗地用地现处于坦洲镇一级和二级工业用地之间,考虑其紧邻珠海市香洲区,确定以坦洲工业一级基准地价290元/平方米为基准。该地价为五通一平地价。

  应用基准地价系数修正法评估时,由于土地为工业用地,工业用地法定最高使用年限为 50 年,土地为出让用地,土地终止使用年限为 2042 年 3 月,待估用地自评估基准日起剩余使用年限 34。故需进行年期修正,年期修正系数 K= [1-1/(1+r)n] ÷[1-

  其中:r 为土地还原利率,n 为待估宗地在估价期日的剩余使用年期 34 年,m 为国有土地使用证注明最高出让年限50年。

  土地还原利率根据估价期日中国人民银行公布的一年期存款利率加风险调整系数确

  中山市基准地价的基准日为 2006年 6 月 1 日,估价期日为 2008 年 5 月 31 日,根

  据评估人员对中山市用地市场的了解和分析,在此期间工业用地的价格有一定幅度的上

  ②工业、住宅、商业聚集度。现状周边工业、住宅、商业聚集度较好,因此确定其

  ③环境质量优劣度。该评估宗地区域内水、大气、噪音污染较少。因此确定宗地环

  由于该宗地开发程度为红线外“五通”,内部尚未平整。根据坦洲镇当地土地平整的费用水平及估价人员的经验,并考虑该因素对土地价值的影响,该宗地的土地平整开

  P=基准地价×(1+区域因素修正系数+个别因素修正系数)×容积率修正系数×使用年限修正系数×期日修正系数-开发程度扣减额

  (1)本次估价拟采用剩余法评估委估宗地在出让条件下的价值。该方法特别适用于城市区域而又没有可参照的土地交易实例、同时又存在大量的出租、经营行为的土地估价。

  (2)根据估价人员调查,委估宗地周边有较多的厂房出租,当地厂房租金水平约

  7~9 元/平方米.月,以全新厂房考虑,本次评估取8 元/平方米.月,普遍的容积率小于 1。

  根据委估用地周边工业厂房租售比,房地产资本化率多为 6%~7%,本次估价采用中位数6.5%确定其房地产收益率;由于土地的稀缺性,对房地合一而言,所承受的风险较小,而房屋建筑物,由于其建筑存在一定的功能时效贬值的状况,所承受的风险对房地合一而言相对较高。结合以往估价经验,围绕 6.5%的房地产资本化率,本次估价确定房屋建筑物资本化率为7%,土地资本化率为6%。

  房地产业出租所需要交纳的营业税及营业税附加等水平,还需缴纳维修费及财产保险费,其税费比例为租金额的 18.5%,具体如下:

  500~700 元/平方米,本次估价确定综合重置造价为 600 元/平方米。

  按照其工业标准厂房经济耐用为 50 年,同时用地剩余使用年限亦为34 年,因此本次估价确定收益年限为34 年。

  运用采用基准地价系数修正法求得待估宗地用地价格为 348 元/平方米;运用剩余法求得待估宗地用地价格为414 元/平方米。

  考虑到委估宗地实际情况,本次评估按照取采用两种方法确定的评估结果的算术平均值确定为评估结果。

  所谓基准地价系数修正法,就是指在求取一宗待估宗地价格时,根据当地基准地价水平,参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表,根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等,确定修正系数,修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。

  ☆ 根据《关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通知》[穗国房字〔 2006 〕669

  号],根据广州市基准地价综合办公用途地价的内涵为基准日2004 年 12 月31 日,广州市土地开发程度为红线外“五通”(即通路、通气、供水、排水、通讯),红线内场地平整条件下不同级别,各用途(工业、商业、综合办公、住宅)法定最高使用年期的平均楼面地价,其中,工业用地最高使用年期为 50 年,商业用地最高使用年期为40 年,综合办公用地最高使用年期为 50 年,住宅用地最高使用年期为70 年。

  根据《关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通知》[穗国房字〔 2006〕669

  号],委估宗地所在地块的工业用地平均基准地价为830元/平方米,为地面地价。

  广州市基准地价是按照《城镇土地估价规程》的要求,即以已划定的土地级别作为测算均质地域,以市场交易价格等资料评估基准地价。其测算的单元总分值基准地价已在一定程度上考虑了区域因素对地价的影响,并且精确到一个基准网格单元区域,其网格单元划分为 100 米×100 米的正方形。区域因素差异对网格单元内的影响非常小,可以认为每一个网格单元代替了均质区域。因此在利用基准地价对宗地进行评估时,只需对其个别因素进行修正,无需再对区域因素进行修正。

  基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等成果,按照替代原则,就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的市场条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,求取待估宗地在估价期日价格的方法。计算公式为:

  应用基准地价系数修正法评估时,由于土地为工业用地,工业用地法定最高使用年限为 50 年,土地为出让用地,待估用地自评估基准日起剩余使用年限 47 年。故需进行

  其中:r 为土地还原利率,n 为待估宗地在估价期日的剩余使用年期 47 年,m 为国有土地使用证注明最高出让年限50年。

  土地还原利率根据估价期日中国人民银行公布的一年期存款利率加风险调整系数确定,则:

  基准地价基准日期为2004年12月31日,即以广州市2004年12月31日至估价时点,近年来,由于国民经济的进一步发展、申亚成功以及土地储备的减少,市区工业用地价格呈明显上升趋势,综合考虑周边工业用房价格及租赁价格的变化趋势,主要是租赁价格的上升幅度(主要参考周边工业租金 2004 年 12 月至评估基准日变动情况,以及广州市工业地价的上涨幅度),结合《中国城市地价动态监测系统》公布的数据,期日修正系数分别取1.7。

  (1)本次估价拟采用剩余法评估委估宗地在出让条件下的价值。该方法特别适用于城市区域而又没有可参照的土地交易实例、同时又存在大量的出租、经营行为的土地估价。

  (2)根据估价人员调查,参考委估宗地周边工业仓储出租。综合考虑各方面的对比,周边工业用房租金一般为 20~30 元/平方米,本次估价确定委估宗地上建工业仓储物业客观租金为25 元/平方米(均不包含管理费用),普遍的容积率小于 1。

  根据委估用地周边工业厂房租售比,房地产资本化率多为 6%~7%,本次估价采用中位数6.5%确定其房地产收益率;由于土地的稀缺性,对房地合一而言,所承受的风险较小,而房屋建筑物,由于其建筑存在一定的功能时效贬值的状况,所承受的风险对房地合一而言相对较高。结合以往估价经验,围绕 6%的房地产资本化率,本次估价确定房屋建筑物资本化率为 8%,土地资本化率为6%。

  房地产业出租所需要交纳的营业税及营业税附加等水平,还需缴纳维修费及财产保险费,其税费比例为租金额的 18.63%,具体如下:

  注:营业税附加是指城市维护建设税、教育费附加和堤围防护费。其中城市维护建设税以营业税的 7%计收,教育费附加以营业税的 3%计收,堤围防护费以营业额的 0.13%计收。

  由于周边仓库多为多层标准框架结构轻工业厂房,根据当地的建筑造价水平,约为

  1500~1600 元/平方米,总容积率一般小于 1,本次估价确定综合重置造价为 1500 元/平方米。

  按照其工业标准厂房经济耐用为 50 年,同时用地剩余使用年限亦为47 年,因此本次估价确定收益年限为47 年。

  运用采用基准地价系数修正法求得待估宗地用地价格为 1,400 元/平方米;运用剩余法求得待估宗地用地价格为 1,621 元/平方米。

  考虑到委估宗地实际情况,本次评估按照取采用两种方法确定的评估结果的算术平均值确定为评估结果。委估宗地市场单价=1,400×50%+1,621×50%=1,510 元/平方米(取整)

  其他无形资产账面值 178,600.01 元,主要为电脑软件设计费,评估人员核查了有关付款凭证及尚存对应的权利,确定账实相符,本次评估以调整后账面值确定为评估值。

  经过评估测算,评估基准日时,无形资产评估值为 148,711,600.01 元,其中土地使用权评估值 148,533,000.00 元,其他无形资产评估值 178,600.01 元

  长期待摊费用调整后账面值 601,590.92 元,为广弘食品集团越秀城市广场办公楼装修费用。根据评估规范要求,递延资产评估要根据评估目的实现后的资产占有者还存在的、且与其它评估对象没有重复的资产和权利的价值确定。该项待摊费用为企业租赁办公楼的装修费用,尚存使用权利与之对应,因此本次评估以调整后账面值确定为评估值。。

  递延所得税借项调整后账面值 314,745.06 元,评估人员核实有关账证、计提基数及费率,收集有关的计提标准文件,本次评估以调整后账面值确定为评估值。

  短期借款调整后账面值为110,000,000.00元,为银行借款,评估人员核实了有关账证、借款合同及抵押担保合同,本次评估以调整后账面值确定为评估值。

  应付账款调整后账面值为 18,471,418.04元,评估人员通过调查了解,逐一具体分析各往来款项的数额、发生时间和原因、债权人经营管理现状等,对各款项付出的必要性作出判断,从而确定评估值。

  预收账款调整后账面值为42,226,872.81元,主要为预收货款,评估时以清查核实无误的调整后账面值作为评估值。

  其他应付款调整后账面值为 6,343,108.01 元,评估人员通过调查了解,逐一具体分析各往来款项的数额、发生时间和原因、债权人经营管理现状等,对各款项付出的必要性作出判断,从而确定评估值。

  应付职工薪酬调整后账面值为 1,504,367.57 元,是截止基准日的员工工资,评估时以清查核实无误的调整后账面值为评估值。

  应交税费调整后账面值为 10,631,029.72元,评估时以清查核实无误的调整后账面值作为评估值。

  其他流动负债调整后账面值为 1,100,000.00元,为专项应付技改资金,评估人员核实了有关账证、合同及专用款项的相关文件,本次评估以调整后账面值确定为评估值。

  从收益角度进行企业股东权益价值的评估,是把由多个或多种单项资产组成的资产综合体所具有的整体获利能力作为评估对象,据此来判断企业股东权益价值的评估。收益角度对企业股东权益价值评估的方法有收益现值法和现行市价法。鉴于我国目前的实际情况,股票市场尚未完全发育成熟,上市公司股票价格与其获利能力背离较大,很难以公司股票价格反映公司价值,故本次除选用资产基础法(成本法)外,另选用收益法评估企业股东权益价值。

  用收益现值法进行企业股东权益价值评估,就是通过预测企业未来各年收益,并将其按适当的折现率换算成现值,从而得出股东权益价值。

  4、企业能通过不断地自我补偿和更新,使企业持续经营下去并保证其获利能力。

  (1)、评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易,在该市场上,买者与卖者的地位平等,彼此都有获得足够市场信息的机会和时。